Terrain recherché: la location est-elle la bonne option pour vous?


PHOTO: ilovebutter / Flickr

Sans conteste, l'un des principaux obstacles pour les jeunes agriculteurs reste l'accès à la terre - l'élément le plus important du démarrage de votre ferme. Vous ne pouvez pas semer une graine ou laisser les vaches paître jusqu'à ce que vous plantiez vos bottes sur ce morceau de terre que vous appellerez votre ferme. Si vous êtes un agriculteur débutant sans réserves de liquidités ni antécédents financiers pour acheter facilement des terres, vous n’êtes pas seul, c’est pourquoi de plus en plus d’agriculteurs débutants explorent des options créatives pour l’accès à la terre, y compris la location.

Les bases de la location de terrains

Par définition, le crédit-bail consiste à louer un terrain au propriétaire dans le cadre d'un contrat qui décrit comment vous pouvez utiliser la propriété, ainsi que des détails tels que le calendrier et la structure de paiement. Dans la même veine que la location d'un appartement ou la location d'une voiture, un bail foncier implique un arrangement juridique entre l'agriculteur et le propriétaire foncier qui, dans le scénario idéal, décrit et clarifie l'arrangement d'une manière mutuellement acceptable et avantageuse.

De plus en plus, les agriculteurs débutants se tournent vers le crédit-bail comme option pour accéder à la terre. Selon une étude de la National Young Farmer’s Coalition, l’accès à la terre constitue l’un des plus grands obstacles pour les agriculteurs débutants, en particulier chez les jeunes. Les agriculteurs de moins de 30 ans étaient significativement (70 pour cent) plus susceptibles de louer des terres que ceux de plus de 30 ans (37 pour cent). Le choix de cette option est alimenté par le fait qu'au cours de la dernière décennie, la valeur des biens immobiliers agricoles a doublé, rendant la propriété agricole de plus en plus difficile pour les débutants.

Les avantages et les inconvénients des contrats de location

La première étape la plus importante du processus d'accès à la terre consiste à effectuer une recherche approfondie et à comprendre les spécificités de toute situation d'accès à la terre pour trouver ce qui répond le mieux à vos besoins.

«Il y a des avantages et des inconvénients à louer et à posséder des terres», explique Terra Brockman de The Land Connection, une organisation à but non lucratif du centre de l'Illinois qui propose une formation aux agriculteurs et une éducation du public sur les aliments locaux élevés de manière durable, et auteur de Les saisons à la ferme Henry (Agate Publishing, 2009). "N'oubliez pas d'être clair au sujet de vos objectifs agricoles et de votre situation financière, puis faites une liste des avantages et des inconvénients de la possession et de la location de terres agricoles, sachant que ce qui est« pour »pour une personne peut être un« contre »pour une autre."

Par exemple, les avantages de la propriété foncière comprennent la garantie de construction, une sécurité et un contrôle maximaux, la création d'un héritage et les avantages psychologiques de savoir qu'il s'agit de votre terre. Du côté des inconvénients, la propriété foncière lie le capital dont vous pourriez avoir besoin pour les projets agricoles et vous oblige à vous engager à être enraciné en permanence dans cette région et cette communauté.

La location d'un terrain n'implique pas de dépenses importantes en capital et vous ne vous endetterez généralement pas avec un contrat de location. Un autre point positif est la possibilité d'utiliser vos économies et vos bénéfices agricoles pour votre entreprise agricole, plutôt que d'investir tous vos fonds dans les terres agricoles, ce qui augmente votre flexibilité.

Les inconvénients du crédit-bail impliquent de ne pas constituer de capitaux propres et, surtout, de ne pas avoir autant de sécurité et de contrôle. Ceci est particulièrement important lors de l’agriculture biologique et durable, car vous investirez dans la santé à long terme du sol, un processus qui prend du temps à se développer et que vous souhaitez récolter votre investissement.

Types de baux agricoles

Une façon de faire fonctionner un contrat de bail pour vous est de choisir un bail agricole qui protège le travail agricole que vous effectuez.

«Assurez-vous de rechercher les nombreuses possibilités de location créatives qui peuvent fonctionner à votre avantage, comme un bail à très long terme, qui peut offrir la même sécurité que la possession d'un terrain sans une énorme dépense de capital», dit Brockman.

Les «baux roulants» sont une bonne option pour les personnes qui ont besoin à la fois de sécurité et de flexibilité. Un bail glissant de trois ans, par exemple, se transforme en un autre bail de trois ans chaque année jusqu'à ce que l'une ou l'autre des parties décide de ne pas renouveler. À ce stade, chaque parti dispose encore d'une fenêtre de trois ans pour planifier les prochaines étapes. D'autres options de location comprennent des baux durables personnalisables qui intègrent un engagement commun envers les pratiques de conservation. Le centre de droit agricole de l'Université de Drake dispose de ressources importantes sur la rédaction de baux durables.

La relation agriculteur-propriétaire foncier

Une variable importante dans un contrat de location est une relation solide entre vous, l'agriculteur et le propriétaire foncier. Considérez un contrat de location comme une sorte de «mariage à la ferme», où vous êtes, idéalement, des partenaires heureux à long terme. Cela implique que vous appreniez à être un bon locataire.

«De mon point de vue, un bon fermier possède de solides compétences en communication et est transparent avec le propriétaire foncier lorsqu'il s'agit de partager des analyses de sol et des rapports de rendement», déclare Ruth Rabinowitz, propriétaire foncière «non locataire», ce qui signifie qu'elle gère le location des terres agricoles de sa famille dans l'Iowa alors qu'elle vit elle-même en Californie. "De même, il est important pour l'agriculteur et le propriétaire foncier de se sentir valorisés et respectés dans le processus et d'être sur la même page de valeur de la fertilité et de la santé à long terme du sol."

Sarah Marten de Butterbean Community Farm à Stoughton, Wisconsin, accorde également une grande importance à la communication entre agriculteurs et propriétaires fonciers. Elle et son mari, Dan, ont initialement loué des terres au début de leur exploitation maraîchère, principalement pour les faibles frais généraux, ce qui leur a permis de se mettre à terre avant d'acheter finalement leur superficie.

«Définissez clairement les attentes mutuelles et les besoins en infrastructure, tels que l’eau et l’espace de stockage, et soyez consciencieux si vous travaillez dans un espace qui est aussi la maison des propriétaires fonciers, comme nous l’étions», conseille-t-elle.

N'oubliez pas que l'accès à la terre illustre la philosophie de base fondamentale de l'agriculture: rien n'est vrai ou faux à 100%. Tout comme il existe une gamme de techniques de culture pour l'ail, il existe diverses options solides pour obtenir vos bottes sur le sol de la ferme. Faites des recherches, posez des questions et prenez le temps de trouver la meilleure solution pour vous et votre avenir agricole.

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